不動産インデックスの識別力

1 本願商標

本願商標は、「NS不動産インデックス」の文字(標準文字による)を書してなり、第36類に属する願書記載のとおりの役務を指定役務として、平成14年2月12日に登録出願され、その後、指定役務については、当審における同15年9月26日付け手続補正書をもって、第36類「建物又は土地の鑑定評価,不動産投資指標及びその他の建物又は土地の情報の提供,不動産投資指標の算定」と補正されたものである。

2 原査定の拒絶の理由

原査定は、「本願商標は、『NS不動産インデックス』と書した構成からなるところ、日刊工業新聞には、例えば、(1)『社説/[土地白書]と流動化−投資インデックス整備は大事だ』の見出しのもとに『全国的な土地デフレに明確な歯止めがかからない。都市部でようやく一部に地価の下げ止まり感が出てきたところだ。バブル崩壊後10年を越え、国民の土地に対する意識も変わり、昨年の土地白書は[土地は預貯金や株に比べ有利な資産でない]と見る国民が[有利だ]とするのを逆転したことを告げたが、今年の土地白書はさらに[所有]から[利用]へ、土地意識が変化していると報告している。この変化を受け、白書は不動産投資の活性化のため[土地市場の整備]の必要性を強調、具体策として不動産投資インデックスを代表に土地情報の整備・提供の充実、収益性を重視した不動産鑑定評価と不動産証券化の推進をあげた。とくに不動産インデックスの充実・開示が円滑に進むか、否か、がひとつのポイントだ・・・』(2002.6.5)、(2)『地価評価を考える(1)日本不動産鑑定協会会長・安芸哲郎氏[信頼獲得へ基準づくり]』の見出しのもとに『基準地価が19日に発表されたが、以前から公的地価の鑑定については実勢マーケットと乖離(かいり)し実態を反映していないなど数多くの問題点が指摘されている。一方で、米国式の収益還元法の導入が徐々に浸透するなど、新しい潮流もみえ始めた。今後は不動産ファンドの解禁を控え、投資指標となる不動産インデックスの開発ニーズも高まってくる・・・』(2000.9.21)、(3)『オフィスビルの総合収益率マイナス5.6%に改善−住生総研まとめ』の見出しのもとに『住友生命総合研究所(東京都中央区八重洲2の2の1、足代嘉行社長)は、[第二回不動産インデックス全国主要都市オフィスビル収益率指標]をまとめた。それによると、地価の下げ止まりやオフィス賃料の回復などを受け、全国の九六年総合収益率はマイナス五・六%(前年マイナス一一・八%)に改善している。同社の不動産インデックスは地価やオフィス賃料、建設コストなどから、オフィス投資に対するリターン(収益)率を全国四十六地区(前回二十地区)で算出した・・・』(1998.2.23)との記事が掲載されており、また、日本工業新聞には、例えば、(1)『シンクタンクの目:不動産インデックス整備急務 編集協力・住友生命総合研究所』の見出しのもとに『◆市場情報の透明性高め、投資家層拡大 [成果]わかりやすく提供、バブル崩壊以降、不動産は下落リスクのある資産であることを皆が認識するようになった。不動産市場の全体的市況や動向を把握するという観点から不動産インデックスは注目され、定量的分析に使用できるものが求められている。不動産インデックスの整備により、不動産市場に関する情報の透明性が増し、機関投資家をはじめとして投資家層の拡大が図られるとともに、不動産市場の活性化が期待できる。不動産インデックスの現在の取り組み、整備の課題について検討し、今後の方向性を探る。(開発部長・森永昭彦、開発部研究員・橋本泰久)、ポイント、▼不動産インデックスが整備される意義は、不動産市場の情報の透明性が高まり、投資家層が拡大し、不動産市場が拡大することにある。▼不動産インデックスを整備するには、データ整備、時価評価手法の確立、費用負担という三つの課題がある。▼不動産インデックス整備に向けて、まずはデータ整備に取り組むべきである。◆市況、収益などの物差し、不動産インデックスは、地価の右肩上がりが続いた時代には、その必要性の議論すらされなかった。九〇年代のバブル経済の崩壊とともに、不動産価格の下落を経験するに及んで、不動産は下落リスクのある資産であることを皆が認識するようになった。従来の不動産事業は、不動産は安全、確実な資産であり長期保有を前提とした事業であったが、現在は、インカム収益を得るとともに、売却するタイミングを計りキャピタル収益を得るという事業にパラダイム転換しつつある。価格が株や債券のように変動する資産となった不動産に投資する場合には、全体の市況、トレンド、および収益を計る物差し(インデックス)が求められる。株式においては、その変動や株価水準を把握するために、東証株価指数や日経平均株価などの株価インデックスは欠くことができない。まず、このような市場を概観するという観点から、不動産インデックスは注目される。不動産インデックスとは、不動産投資の成果をわかりやすく投資家に提供するための指標であり、各期の総合収益率と総合収益率をもとに指数化した不動産指数で示すことが多い。図1に不動産インデックスの算出方法を示した・・・』(2001.11.5)、(2)『不動産投資 インデックスづくり相次ぐ 安田信託や不動産鑑定士研』の見出しのもとに『ファンド市場形成のポイントに、不動産証券化市場に重要な役割を果たす不動産投資インデックスの開発で、実際の賃料データなどをベースとしたインデックスづくりの動きが相次いでいる。安田信託銀行が、グループの都市未来総合研究所と共同で、安田信託が管理する物件の実データを使った不動産インデックス[RENEX]の公表を開始・・・』(2000.8.17)、(3)『安全を創る:(2)地震 評価めぐり新ビジネス』の見出しのもとに『不動産の証券化市場の整備が急ピッチで進んでいる。公示地価ぐらいしか投資判断材料がなかった不動産市場にも、株式市場と同様に平均株価指数に当たる[不動産インデックス]や[安全]を含めた[格付け]などの投資指標が誕生しつつある・・・』(1999.1.5)との記事が掲載されていることからすると、『不動産インデックス』の文字は、『不動産投資の成果をわかりやすく投資家に提供するための指標であり、各期の総合収益率と総合収益率をもとに指数化したもの』を表す語として用いられているところである。本願商標は、前記したとおり『NS不動産インデックス』と書した構成からなるものであるが、これは全体として特定の意味の熟語として一般に親しまれているというような格別の事情は見いだせず、上記した事実に照らすと、『NS』と『不動産インデックス』の文字よりなるものと容易に理解されるものである。そして、アルファベットの2字は、各種商品あるいは各種役務についてその規格、種別、型式等を表すための記号、符号として取引上類型的に使用されているところである。そうとすると、本願商標は、上記したように『不動産投資の成果をわかりやすく投資家に提供するための指標であり、各期の総合収益率と総合収益率をもとに指数化したもの』を表す語として用いられている『不動産インデックス』と、商品あるいは役務の記号、符号を表したものと理解され、極めて簡単で、かつ、ありふれた『NS』の各文字を書してなるものであるから、これをその指定役務に使用しても、需要者が何人かの業務に係る役務であることを認識することができないものといわざるを得ない。したがって、本願商標は、商標法第3条第1項第6号に該当する。」旨認定、判断し、本願を拒絶したものである。

3 当審の判断

本願商標は、上記1のとおり、「NS不動産インデックス」の文字を書してなるところ、その構成中の「不動産インデックス」の文字が、近年の我が国における不動産投資信託(日本版REIT又はJ−REITと称されるもの。)の開始による不動産投資市場の発展に伴い、「投資家に対する不動産投資の判断材料としての市況等を指数化したもの」を表す語として一般に広く用いられている実情にあることは、原査定において紹介している株式会社ジー・サーチの提供に係る「G−Search新聞記事情報データベース」による各紙新聞報道のほか、例えば、平成9年(1997年)8月8日付け日経産業新聞(22頁)に、「個人資産の活用促す、不動産投資ファンド提言−産官学専門家の研究会」の見出しの下、「産官学の専門家による『日本型不動産投資ファンド研究会』(座長・蝋山昌一・大阪大学教授)は七日、『日本型不動産投資ファンドに関する提言』を発表した。(中略)ファンドを有効に機能させるために必要なインフラの整備についても言及。(1)監視機構の導入(2)流通市場の整備(3)投資の判断材料にしてもらうために市況を指数化した不動産インデックスの公表(4)投資顧問業や投資商品の格付け機関の創設−などを挙げた。」との記載が、同10年(1998年)3月19日付け日経産業新聞(16頁)に、「不動産証券化、不十分な情報開示障害に−実態映す投資指標急務」の見出しの下、「(前略)インデックスは不動産の標準的な投資利回り(土地・建物への投資額に対する賃料など収益額の割合)を示す指標。投資家は地域別インデックスと、同じ地域内の個別ビルの投資利回りを比較して、投資するかどうかを決める。(中略)業界における不動産投資事業の推進役である不動産シンジケーション協議会(田中順一郎理事長、会員四十三社)では、九十六年末に不動産インデックスの研究会を設け、商業ビルの投資利回り指数化に向けた準備を進めてきた。(後略)」との記載が、同年(1998年)5月20日付け日本工業新聞(13頁)には、「動き出す不動産証券化:(3)市場活性化への提言 地価データ収益性を現実的に表現」の見出しの下、「時系列指数が必須 各種の不動産価格を表す指標の中で、地価データは時系列で全国をカバーしているため、使い勝手がよい。しかし、投資収益性を地価だけで判断するのは、限界がある。(中略)土地だけでなく建物も一緒に購入して得られる収益は、どれくらいか、価格は横ばいでキャピタルゲインが期待できない環境のものと、インカムゲインがどれくらいか、そういった不動産投資の収益性をより現実的に表現するのが不動産インデックスの役割である。(後略)」との記載が、同年(1998年)6月24日付け日経金融新聞(18頁)には、「金融再生トータルプラン−政府・与党金融再生トータルプラン推進協議会」の見出しの下、「(前略)(8)資産担保証券(ABS)の流通市場の整備 不動産投資市場の整備の一環として、投資家が株式や債券と比較して投資判断を行う際の指標となる不動産インデックスや、不動産を裏付けとする資産担保証券(ABS)のうち公募のものに係る情報開示(ディスクロージャー)の基準について検討を進めている。(後略)」との記載が、同11年(1999年)1月29日付けニッキン(4頁)に、「都銀・信託銀、不動産証券化の提案機能を強化」の見出しの下、「都市銀行および信託銀行では、企業の財務関連および資産運用向け提案メニューとして不動産関連業務を調査・研究、早期にビジネス体制の確立をめざしている。具体的には内外の専門機関と連携して(1)不動産証券化の基本スキーム構築(2)基礎データの開発・構築(3)購入取引先の基盤強化−などを進める。(中略)基礎データについても整備している。住友信託銀・三菱信託銀では、投資基準となる『不動産インデックス』を開発。都銀各行もグループ内の総合研究所と共同で進めており、一部都銀では、99年内に完了し、サービス提供を計画している。(後略)」との記載が、同年(1999年)4月20日付け日本証券新聞(2面)に、「不動産証券化、長期的には加速度的な普及も・不動産証券化・日本不動産研究所・小林氏に聞く」の見出しの下、「(前略)『イギリスのインベスト・プロパティ・データバンクと提携して開発している。欧州ではこの会社の[IPDインデックス]が代表的な指標。機関投資家の保有する不動産投資の95%をカバーしている。日本では住生総研不動産インデックス、住友信託不動産インデックスなどがあるが、当社の指数は収益、費用のデータをもとにしたDCF法によって算出される予定』(後略)」との記載が、同12年(2000年)9月22日付けニッキン(14頁)に、「記者手帳 岡本住信基礎研究所長 岩永地域流通経済研究所常務理事」の見出しの下、「『不動産の流動化に関する関連データや相談機能を重点テーマとして位置づけ、調査・研究を進めている。11月には不動産ファンド・日本版REITが解禁され、この重要な構成要件である不動産インデックスを充実している』と語る住信基礎研究所の岡本好央社長。『同スキームの精度、商品的な魅力をアップさせるためには、投資基準や商品設計時の基礎データとなるインデックスが“カギ”となる。当社では、既に指標開発を終え、サービスを提供中。(後略)』との記載が、同13年(2001年)3月20日付け住宅新報(3面)に、「インデックスを支援、今秋に低未利用地バンク 河崎土地局長が会見」の見出しの下、「(前略)河崎局長は、『最近の土地取引は、住宅地は利便性、商業地は収益性を中心に取引が行われるように構造変化している。取引活性化のためにもリスク分析による投資判断に役立つ情報の整備が必要。特に不動産インデックスは、投資家が不動産へ投資するための比較考慮データとなるほか、投資結果の分析にも役立つことから、民間が早期に準備できる環境を整えたい。そのため、国土交通省では、標準的な評価方法やテナント家賃などのデータをいかに開示できるかなどを検討したい』と語った。(後略)」との記載が、「生駒シービー・リチャードエリス株式会社」のホームページの「情報サービス」の項目(http://www.ikoma-cbre.co.jp/ja/service/06_01.htm)中に、「この度、三菱信託銀行と生駒データサービスシステムはMTB-IKOMA不動産投資インデックスを共同で開発いたしました。約12,000件のオフィステナント成約事例を重回帰分析にかけて作成した賃料モデルなどを駆使し、投資収益率を中心とした1970年からの時系列分析が可能な不動産インデックスです。不動産投資インデックスのデータは今後も継続的に3ケ月毎に更新してまいります。」との記載が、「株式会社住信基礎研究所」のホームページの「不動産投資インデックスとは」の項目(http://www.stbri.co.jp/cafe/no60-1/60-1-1.html)中に、「有価証券投資にあたっては、日経平均株価や東証株価指数等が個別銘柄への投資に際しての判断材料として利用可能です。一方、収益用不動産投資については債券・株式投資に比べ、投資判断に利用可能な市場データは極めて限られており、特に長期間にわたる収益の推移および指数化した収益率指標は皆無であったといえます。しかしバブル崩壊後、地価に対する見方が変化するにつれ、不動産投資の視点も従来のキャピタルゲイン中心の考え方だけではなく、インカムゲインも含めた総合的な評価が重要となってきました。そこで投資意思決定に資するデータとして、個別物件の総合的利回りを評価するための標準的指標が必要となるわけです。オフィスビル等の収益用不動産に投資した場合に得られる収益は、テナント賃料収入から経費を除いた各期の純収益(インカムゲイン)と不動産価値の増加(キャピタルゲイン)からなります。不動産インデックスは過去における実績に基づいてこれら各々の収益性を総合化・指数化し、投資価値の時系列的な変化を示すものです。」との記載が、森ビル株式会社の運営に係る「アカデミーヒルズ」のホームページ中の「不動産投資インデックス インフラとしての必要性と課題」の記事(http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_23.html)中に、「(前略)不動産インデックスは、機関投資家が不動産に投資するために判断の基準とする指数である。(後略)」との記載があること及び麗澤大学のホームページの公開セミナーに関する記事(http://www.reitaku-u.ac.jp/koho/new/2003/58702event030904/)中に、「産学協同の公開研究セミナー『不動産投資の新展開―不動産インデックスと投資指標』(麗澤大学国際経済学部主催、リクルート住宅総合研究所、東京海上火災保険、英国IPD共催)が7月25日、東京・リクルートGINZA8ビルで開かれた。成長著しい不動産金融市場で不動産投資に期待が高まっていることなどから不動産機関投資家、不動産金融業実務家ら約200人が参加し、熱心に聞き入っていた。 主催者を代表し麗澤大学の成相修国際経済学部長が『不動産投資信託などの不動産金融商品の開発が進んでおり、それを支えるインデックスの確立を目指して行きたい』と挨拶した後、国土交通省総合政策局不動産業課不動産投資市場整備室長の山口裕視氏がセミナーに対する期待の言葉を述べた。(後略)」との記載があることによっても十分裏付けられるものである。

また、前記のとおり、投資家に対する不動産投資の判断材料としての市況等を指数化した様々な不動産インデックスが存すると認められるところ、そのようなインデックスの中には、例えば、「R2インデックス」(「2」の数字は、「R」の欧文字の上付となっている。http://www.refe.co.jp/products/r2index.html)、「M&Rインデックス」(http://www.fudousan-counselors.or.jp/houkoku/khpdf/iwanaga.pdf)、「AP/REIT/INDEX」(http://www.assetplanning.co.jp/frame/homepage423ht.htm)のように、「インデックス」又は「INDEX」の文字に欧文字、数字及び記号を結合して、インデックスの種別等を表してなる場合もあることに照らせば、本願商標の構成中の「NS」の文字部分は、これに接する需要者をして、不動産インデックスの種別を表す記号・符号とし看取、認識されることも決して少なくないとみるのが相当である。

そうとすると、本願商標をその指定役務について使用をするときは、これに接する需要者は、その構成全体をもって不動産インデックスの種別の一を表してなるものと理解するにとどまるものであって、自他役務の識別標識としての機能を果たし得ないものであるから、本願商標は、何人かの業務に係る役務であることを認識することができない商標というべきである。

したがって、本願商標が商標法第3条第1項第6号に該当するとして本願を拒絶した原査定は、妥当であって、取り消すことができない。

なお、請求人(出願人)は、過去の登録例を挙げて、本願商標も登録されるべきである旨主張しているが、該登録例はいずれも本願商標とその構成、態様を異にするものであって、本件とは事案を異にするものであり、同一に論ずることができないものであるから、該請求人の主張は採用することができない。

さらに、請求人(出願人)は、本願商標は万が一その構成上やや識別力に欠ける部分があったとしても、請求人(出願人)の使用による実績により、既に識別力を獲得したものとなっていることから、商標法第3条第2項の規定により商標登録を受けることができるものである旨主張し、その証拠として甲第7号証、第16号証ないし甲第31号証及び甲第33号証(なお、請求人は、原審において第1号証ないし第7号証を提出しているので、当審において提出した第9号証ないし第26号証を第16号証ないし第33号証として取り扱った。以下、同じ。)を提出しているところ、これよりは、2001年10月に三友システム不動産金融研究所とニッセイ基礎研究所が、不動産鑑定サービスを行う三友システムアプレイザルから提供を受けた不動産鑑定調査の実績データを基に、統計的手法を用いて恣意性を極力排除した地価インデックスを共同開発し、その後、四半期毎に公表する該インデックスに本願商標「NS不動産インデックス」を使用したこと、その公表について、「日刊工業新聞」や「住宅新報」等の新聞、「住宅・不動産ニュース」や「週間“住宅・不動産”業界動向マガジン」(メールマガジン)等のインターネット情報に記事掲載されたことを伺い知ることはできるものの、例えば、同種役務に占める本願商標を付した役務の需要者による利用頻度やマスコミ媒体を通じた宣伝広告の程度等、本願商標「NS不動産インデックス」をその指定役務について使用した結果、需要者が何人かの業務に係る役務であることを認識することができるに至ったものと認めるに足る事実は見いだし得ないものであるから、この点についての請求人(出願人)の主張は、これを採用することができない。

よって、結論のとおり審決する。