一括借上システムの記述性

1 本願商標

本願商標は、「一括借上システム」の文字を横書きしてなり、第36類「建物の管理、建物の賃貸の代理又は媒介、建物の貸与、建物の売買、建物の売買の代理又は媒介、建物又は土地の鑑定評価、土地の管理、土地の貸借の代理又は媒介、土地の貸与、土地の売買、土地の売買の代理又は媒介、建物又は土地の情報の提供」を指定商品として、平成9年6月5日に登録出願されたものである。

2 原査定の理由

原査定は、『本願商標は、不動産会社や事業連合等が開発マンション等を不動産の所有者より一括して借り上げる契約に通じる「一括借上システム」の文字を普通に用いられる方法で書してなるものであるから、これをその指定役務に使用しても、単に役務の質(提供の方法)を表示するものと認める。したがって、本願商標は商標法第3条第1項第3号に該当する。』旨認定して、本願を拒絶したものである。

3 当審の判断

本願商標は、その構成前記のとおり「一括借上システム」の文字を表してなるものである。

ところで、該文字について、例えば、いわゆるインターネットで情報を公開しているサイトをみると、「一括借上システム」(http://www.housemate.co.jp/own/kanri1.html)の題のもと「安心、確実な家賃保証」として「ハウスメイト管理(株)が賃貸住宅の全戸を一括して借上げ、それを入居者に転貸するというシステムです。」との紹介、「貸したい人」(http://www.house.co.jp/owner.htm)の題のもと「貸したい方のお手伝い/賃貸物件の商品企画・事業計画を提案します!!/賃貸管理のノウハウを提供します!!」とともに「オーナー代行システム/一括借上システム」の紹介、「賃貸管理業務」(http://www.able.co.jp/coinfo/ams/)の題のもと『「エイブルグループではこの他に、建物一括を借上保証する「一括借上システム」も取り扱っています。』旨の紹介、「株式会社トップスペースHome Page」(http://www.lifeserver.co.jp/co/topspace/topics.html)の題のもと「TOP SPACE保証システム」として「1、一括借上システム/2、家賃保証システム/3、満室保証システム/4、滞納保証システム」の紹介、「三和リアルエステート株式会社 概要」(http://www.sanwa-group.co.jp/gaiyou.htm)の題のもと「管理・管理代行事業」として「・・・・また一定の条件を満たした物件につきましては、家賃保証を行う一括借上システムも採用しています。」との紹介が認められる。

さらに、株式会社ジー・サーチの提供に係る「G−Searchの新聞情報データベース」をみるに、「1995年2月23日付毎日新聞、東京本紙朝刊」の17頁には、「[特集]役立つ住宅情報 ハウジング・ミニ情報 1階に店舗、最上階は自宅」の見出しのもと「旭化成工業(本社・東京都千代田区)は、・・・・賃貸マンションについても関連会社の旭化成不動産販売による一括借り上げシステムを用意し、安定経営を支援する。」との記載、「1997年7月8日付日経産業新聞」の27頁には、「住宅大手各社、貸家需要を掘り起こし−戸建ての沈滞をカバー。」との見出しのもと「大手住宅メーカーが貸家需要の開拓に本腰を入れ始めた。・・・・入居者の声を生かして間取りなどを再検討し、各世帯に空調機器一台を標準装備するなど設備を拡充して商品力を高めた。完成見学会を催したり、空室を出さない一括借り上げシステムの活用を武器に受注拡大を狙う。」との記載、「1997年10月27日付日刊工業新聞」の27頁には、「戸建て主力メーカー、アパート事業を強化」との見出しのもと「三井ホーム、ミサワホームが営業体制の強化を始めたほか、太平住宅(東京都新宿区・・・・)は東京以外の大阪などの主要都市でも一括借り上げシステムの営業を開始、アパートを拡販する。」との記載、「2000年2月3日付毎日新聞、東京本紙朝刊」の17頁には、「[特集]役立つ住宅情報 良質で魅力長続き−−旭化成の3階建て賃貸マンション」との見出しのもと「旭化成工業は先月末から・・・・。家主が長期にわたり安定的なマンション経営ができるよう「15年間一括借り上げシステム」にも対応している。・・・・この制度は賃貸住宅を旭化成が15年間、一括して借り上げ、オーナーに代わって貸主となって、マンション管理・運営の一切を代行するシステムだ。空き室や家賃の滞納が生じた時にも、旭化成が負担し、空き室の有無にかかわらず、月々一定額をオーナーに支払うので、安定収入による安全確実な賃貸住宅経営ができる。」との記載が認められる。

以上のことよりすれば、建物の賃貸住宅事業にあっては、賃貸住宅を一括して借り上げ、オーナーに代わって貸主となって、住宅管理・運営の一切を代行するシステムを「一括借上システム」(又は「一括借り上げシステム」)と称し、賃貸不動産に関する企業が使用している事実を認めることができる。

そうすると、本願商標を構成する「一括借上システム」の文字からは、前記実情よりして該システムを容易に認識させるといわなければならない。

してみれば、本願商標をその指定役務に使用した場合、これに接する取引者、需要者は、前記システムからなる賃貸事業であると理解するに止まり、自他役務の識別機能を果たし得ないものというのが相当であるから、結局、本願商標は役務の質(提供の方法)を表示したものといわざるを得ない。

してみれば、本願商標は、商標法第3条第1項第3号に該当し、登録することができない。

よって、結論のとおり審決する。